Lo scenario precedente alla pandemia vedeva nelle città, specie se metropolitane, il luogo a cui affidare quasi in via esclusiva le aspettative di crescita e di sviluppo di vasti territori. Favorite dalle economie di agglomerazione, da una maggiore dotazione di capitale fisico e umano e da una particolare varietà produttiva ad alto valore aggiunto, le aree metropolitane si sono fino ad oggi contraddistinte per livelli di produttività e di reddito pro-capite superiori alla media dei rispettivi Paesi. Tuttavia, la dinamica più recente, riferita alla prima fase della crisi sanitaria, ha messo a dura prova anche le economie più prettamente urbane, seppure con un livello di criticità differenziato che risente della composizione settoriale.
Differenze che mostrano ad esempio una maggiore capacità resiliente per Milano e una maggiore sofferenza per Firenze, dovuta quest’ultima alla minore specializzazione nei servizi avanzati e alla forte dipendenza dal turismo. A questo si aggiunga il profilarsi di un parziale allentamento delle forze centripete, a favore dei contesti extra-urbani, in conseguenza dello svolgimento di una serie di funzioni in luoghi che fino ad oggi erano esclusi. L’evoluzione richiamata potrebbe produrre un diverso equilibrio funzionale all’insegna di una minore diffusione di attività che invece hanno avuto grande sviluppo negli ultimi anni. Fino allo scoppio della pandemia, infatti, le città sono state interessate da mutamenti funzionali che hanno teso ad accentuarne la specializzazione, in particolare delle aree centrali, in favore di attività turistiche e terziarie e a sfavore di quelle a supporto della residenza. Si tratta di un processo avvenuto inasprendo la competizione tra attività in favore di quelle disposte a sostenere i costi più elevati (rendite urbane). La concorrenza per le localizzazioni più centrali si è spesso trasformata in conflittualità a discapito delle funzioni legate alla residenza stabile, dando impulso alle tendenze centrifughe specie di alcuni segmenti di popolazione. La pandemia, anche da questo punto di vista, ha rappresentato un momento di discontinuità poiché colpendo particolarmente socialità e mobilità ha sospeso la diffusione delle funzioni a servizio dei cosiddetti city-user, categoria che seppure oggi fortemente in ripresa, è stata completamente assente durante l’emergenza sanitaria.
Gli effetti di quanto descritto per il periodo di emergenza sanitaria sono chiaramente leggibili guardando alle quotazioni immobiliari in concomitanza alle maggiori restrizioni. Se osserviamo in particolare quelle relative alle funzioni terziarie e al commercio, se ne evidenzia una consistente diminuzione che fa seguito alla minore richiesta di localizzazioni da destinare a tali attività. Per quanto riguarda le quotazioni relative alle funzioni non residenziali, la dinamica 2020-2021 indica, infatti, come per questi settori si registrino perdite maggiori rispetto alla residenza, particolarmente accentuate per i canoni di locazione che mediamente diminuiscono del 9,8% per gli uffici e del 15% per il commercio. Distinguendo in funzione della dimensione della città, vediamo come la contrazione riguardi maggiormente le città piccole e medie, che sia in termini di canoni di locazione che di prezzi di vendita scontano le perdite maggiori, mentre per le grandi città – e questo è un dato importante – la perdita è più contenuta, rivelando come siano maggiori le attese di recupero. Attese confermate dalle più recenti tendenze che hanno ad esempio, evidenziato la ripresa dei flussi turistici anche per le principali città d’arte.
Per quanto riguarda la domanda di abitazioni, le ricadute sul mercato immobiliare delle mutate modalità di lavoro, hanno comportato una sostanziale tenuta della domanda, sostenuta da una ricerca di abitazioni più ampie, dotate di spazi esterni e in località con una adeguata accessibilità. L’evento pandemico non ha, dunque, penalizzato come atteso il mercato immobiliare neppure nel periodo di maggiore preoccupazione sanitaria, che è stato invece sostenuto da una crescente attenzione alla qualità dell’abitare e dall’emergere di nuove necessità abitative. Guardando, in particolare, ai principali centri urbani nel periodo appena trascorso, si rileva che il mercato delle compravendite non si è completamente arrestato neppure durante l’emergenza sanitaria, per quanto si sia interrotto il trend di crescita che caratterizzava il periodo precedente (Milano, Roma, Bologna e Firenze), mentre sono le città a vocazione più turistica e studentesca a subire una effettiva contrazione (Venezia). Gli affitti, invece, che catturano più tempestivamente le variazioni della domanda abitativa non stabile subiscono ovunque una forte diminuzione, conseguenza in queste città soprattutto delle mancate presenze di studenti e visitatori; Venezia e Firenze, infatti, mostrano le perdite maggiori. Tuttavia, proprio in conseguenza della loro spiccata sensibilità nei confronti della variazione di domanda, a partire dal periodo estivo dell’anno in corso, evidenziamo per gli affitti una ripresa dei valori che coincide con il ritorno nelle principali città di alcune categorie di city-user (turisti e studenti in particolare).
Nei possibili scenari futuri sembrano delinearsi due tendenze, che potrebbero qualificare le evoluzioni urbane delle nostre città così come peraltro è già emerso in grandi metropoli internazionali come Londra, Parigi ma anche oltreoceano a New York e Toronto. Da un lato, una spinta a modificare la propria situazione abitativa, per far fronte alle criticità emerse nei mesi di chiusura forzata (dai limitati ambienti domestici, alla carenza di spazio esterno) che non trova corrispondenza nell’offerta abitativa dei principali centri urbani. Dall’altro una scelta determinata dalla riduzione di reddito, a favore di aree caratterizzate da un costo dell’abitare inferiore a quello di partenza. D’altra parte, uscire dalla città, anche a parità di dimensioni dell’abitazione, può determinare un risparmio netto per le famiglie anche significativo: immaginando un orizzonte temporale di 10 anni, scegliere un comune dell’hinterland milanese rispetto all’area urbana determina un risparmio annuo di 22.000 euro, per Firenze diventa di 14.000 e per Bologna di poco inferiore ai 10.000 Euro. Milano inoltre offre, alle famiglie in uscita dal capoluogo, le più ampie possibilità di scelta poiché, disponendo di collegamenti più efficienti, i tempi necessari per raggiungere dai comuni di cintura il centro città sono relativamente bassi (mediamente 31 minuti). Firenze e Bologna invece hanno un raggio di opportunità più limitato, dovendo scontare dei tempi medi per raggiungere i due capoluoghi molto più elevati, mediamente 54 e 45 minuti.
In ogni caso al di là dei diversi accenti che potrebbe assumere, si tratterebbe del consolidamento di un fenomeno oggi già in atto, ovvero la crescente attrattività dei centri urbani di minore dimensione e delle aree di cintura; con un raggio, però, che potrebbe teoricamente allargarsi, fino a coinvolgere le aree più distanti.
È evidente tuttavia come, nonostante i cambiamenti intervenuti, non tutti i territori saranno in grado di aumentare significativamente la propria attrattività poiché seppure attenuati dalle minori necessità di spostamento, restano centrali i legami funzionali con i poli urbani principali oltre a una buona dotazione di servizi. È così ipotizzabile che le aree più prossime alla città, soprattutto in una prospettiva di medio periodo, saranno quelle in grado di conciliare con maggiore soddisfazione le esigenze delle famiglie in termini di standard abitativi, sostenendo ulteriormente i processi di suburbanizzazione già in atto. Per quanto riguarda le aree periferiche se sapranno cogliere le opportunità offerte ad esempio dalla digitalizzazione, utile non solo allo svolgimento dello smart working ma anche all’offerta di servizi, potranno almeno frenare se non invertire quella tendenza che ormai da molto tempo le vede perdere significative quote di popolazione. Le città, in compenso, se capaci di cogliere il cambiamento, potrebbero beneficiare di una minore congestione e pressione abitativa, amplificando l’effetto attrattore sulla fascia di popolazione più giovane e dinamica, favorendo quindi una allocazione di risorse umane e conseguentemente anche economiche, funzionale ai meccanismi di agglomerazione.
Ulteriori approfondimenti
- Agnoletti C., Ferretti C., Lattarulo P., Piccini L. (2022), The City in the post-COVID Era: Between Centrifugal Trends and Functional Changes. In: Caloffi A., De Castris M., Perucca G. (a cura di), The regional challenges in the post-COVID era. Milano: FrancoAngeli (pp. 33-58).
