Per quanto la sostenibilità e l’inclusività siano estensivamente indicati quali obiettivi di progetti e politiche, persiste la tendenza a misurare il successo di una città e della sua amministrazione in corrispondenza della crescita dei valori immobiliari e della capacità di attrarre capitali e risorse. Mentre i governi locali si fregiano di attrarre investimenti e funzioni qualificate, di promuovere politiche green e smart, molte città si confrontano oggi con un drastico aumento dei costi abitativi e a fronte di queste narrazioni, l’andamento dei valori immobiliari e l’attrattività territoriale sono da confrontare con gli effetti che le dinamiche immobiliari causano in termini di diseconomie, di stratificazione ed esclusione progressiva dai benefici della vita urbana di chi pur contribuendo alla vita della città, non è in grado di sostenerne individualmente i costi.
La relazione tra sviluppo urbano, accesso alla casa e popolazione è un tema per molti versi classico della letteratura e delle politiche di welfare. Oggi emergono tuttavia tratti che ne segnano la rilevanza e la complessità: la crescita progressiva della quota di persone che abitano in una casa di proprietà, la mercificazione della casa quale bene d’investimento, la finanziarizzazione estensiva del mercato immobiliare, la residualizzazione delle politiche abitative, la flessibilità e la precarizzazione che contraddistinguono il mercato del lavoro, i nuovi tratti di una contrazione demografica e di nuclei familiari sempre più piccoli.
Progetti ed eventi importanti, come l’Esposizione Universale del 2015, hanno segnato una progressiva affermazione di Milano quale città fortemente attrattiva a livello nazionale e internazionale. Il perimetro entro cui si è giocata questa fase di crescita corrisponde per lo più alla città centrale, mentre le dinamiche di trasformazione della regione urbana sono assai diverse sia in termini di valori che di qualità. Una serie di dinamiche emergenti porta a considerare con una certa preoccupazione le condizioni di sostenibilità e inclusività di tali dinamiche di sviluppo. Nel dibattito e nelle esperienze correnti le criticità crescenti nell’accesso al mercato abitativo da parte di molti sono divenute crescenti e interessano chi si muove verso Milano per motivi di lavoro così come chi è nella condizione di cercare un nuovo alloggio.
Negli anni, il dibattito pubblico, così come quello accademico, è stato contrassegnato da un lato da un riferimento ai costi abitativi che – a differenza di quanto accade in altre città europee – ha generalmente omesso un riferimento esplicito e inequivocabili ai costi di acquisto o di affitto. Per intenderci, è mancato quel riferimento esplicito ai costi finali al metro quadro, comprensivi o meno di spese che in molti paesi europei è termine ineludibile di qualsiasi programmazione e negoziazione in materia di politiche della casa. Dall’altro, è mancato il riferimento alle condizioni economiche, a redditi e retribuzioni, che pure risultano essenziali a che i costi abitativi siano rapportati alle condizioni economiche della popolazione. I riferimenti, nella letteratura come nel dibattito corrente, alle analoghe dinamiche di crescita dei prezzi in altre città europee risultano generici perché hanno sistematicamente omesso il fatto che l’Italia – secondo l’Ocse – si distingue tra i paesi europei per essere in controtendenza e avere registrato addirittura un calo del salario medio negli ultimi trenta anni. E ancora, dati e informazioni che ricorrono nel dibattito e nei documenti ufficiali sono spesso prodotti dagli stessi attori del mercato immobiliare e dalle piattaforme di settore.
È andata per noi crescendo la consapevolezza che è fondamentale e urgente allestire un quadro di conoscenza e di informazioni che consenta di supportare il dibattito, le analisi e, soprattutto l’azione pubblica in materia di progetti e politiche della casa con una base empirica di informazioni ed evidenze.
Ci è parso dunque ineludibile rafforzare il fronte di ricerca avviato sull’abbordabilità – traduzione originale in italiano del termine affordability impiegato nella letteratura internazionale – attraverso la costituzione, nel luglio 2022, di OCA, Osservatorio Casa Abbordabile di Milano metropolitana (www.oca.milano.it). OCA è promosso da Consorzio Cooperative Lavoratori, Cooperativa DeltaEcopolis e Dipartimento di Architettura e Studi Urbani del Politecnico di Milano con la finalità di monitorare le dinamiche di abbordabilità della casa (la sostenibilità dei costi abitativi in riferimento alle capacità economiche) e le condizioni di accesso alla casa nella città metropolitana di Milano. Le domande essenziali che guidano l’attività di OCA sono: quali sono le dinamiche del mercato residenziale a Milano? quali gli andamenti di redditi e salari? come fanno le persone a organizzarsi un tetto sopra la testa in relazione alla propria condizione lavorativa? a quale prezzo?
OCA si avvale del contributo di un comitato scientifico internazionale e interdisciplinare e aspira a qualificare il dibattito pubblico, fornendo termini di riferimento che siano utili a verificare le condizioni del mercato immobiliare relativamente ai costi abitativi e alle condizioni di vita di singoli e famiglie. OCA si colloca in modo pragmatico entro una prospettiva di policy, con riferimento ad un ambito di azione pubblica in cui si definiscono orientamenti delle politiche, progetti e strumenti di governo. Con abbordabilità facciamo riferimento alla capacità di persone e famiglie di accedere e mantenere un’abitazione in determinati contesti urbani, primariamente in riferimento alla relazione tra costi abitativi e capacità economica garantita da reddito e retribuzione.
Nella ricerca condotta da OCA abbiamo deciso di assumere la definizione più consolidata nella prassi internazionale, che indica come, per essere abbordabile, la spesa per l’abitazione non debba superare il 30% del reddito (Bramley 2012). Il dibattito e la letteratura internazionale hanno inteso articolare e proporre concettualizzazioni dell’abbordabilità più ampie e maggiormente efficaci, che includono non solo fattori inerenti il costo della casa e il reddito, ma anche altre spese non abitative fondamentali nella vita quotidiana così come fattori spaziali e localizzativi che implicano trade off rilevanti in termini di contesti di vita e di pratiche di pendolarismo. La definizione del “30% del reddito” presenta tratti di semplificazione ma d’altra parte rimane un riferimento condiviso e rilevante per la definizione di uno standard minimo di sostenibilità economica dell’abitazione e, pragmaticamente, è risultata la più adeguata rispetto alla necessità di una raccolta dati che si è confrontata da subito con una forte assenza di basi informative.
Assumiamo l’abbordabilità della casa quale concetto con una valenza normativa con il quale costruire uno standard teorico di “sopportabilità” con cui rilevare e confrontare le condizioni generate in un’economia di mercato e fornire riferimenti a supporto del dibattito e della costruzione di politiche. In questo senso, l’abbordabilità ha sia una natura di indicatore che una natura di obiettivo di policy, a seconda di come viene utilizzato (Peverini, 2023). Alla luce delle varie locuzioni che nel corso degli ultimi anni si sono succedute nel campo delle politiche abitative con un effetto di generare non poca confusione sul disegno e sulla programmazione delle politiche abitative, è fondamentale ribadire che ”affordable/abbordabile” non corrisponde a una quota del mercato dell’offerta abitativa ovvero non sta ad indicare una fascia di prezzo. Piuttosto, è una qualifica da assumere sempre in termini relativi, ovvero mettendo in relazione – in modo specifico e circostanziato – costi abitativi e redditi, mai in termini assoluti, quale caratteristica di una specifica offerta abitativa.
Ulteriori approfondimenti
Bricocoli M., Peverini M. (2024), Milano per chi? Se la cihttps://www.letteraventidue.com/it/prodotto/713/milano-per-chittà attrattiva è sempre meno abbordabile, Siracusa: Letteraventidue.
