In Italia il dibattito urbanistico, da tempo orientato a contrastare gli effetti negativi dell’espansione urbana e delle dinamiche della rendita fondiaria, deve oggi confrontarsi con i nuovi scenari emersi a seguito della crisi immobiliare ed economica. Nei contesti in cui vengono a mancare le economie di agglomerazione, che tradizionalmente hanno contribuito all’ascesa della rendita urbana, si registra un radicale mutamento delle dinamiche insediative con una significativa contrazione della domanda di edificabilità da parte del sistema imprenditoriale e della proprietà fondiaria.
Anche la pressione della speculazione immobiliare, volta a condizionare l’azione pubblica nei processi pianificazione, risulta oggi fortemente ridimensionata, in particolare nei contesti in cui si registra una rilevante perdita di valore dei diritti edificatori. In alcuni casi, si è assistito anche alla spontanea rinuncia, da parte dei proprietari dei suoli, alla facoltà di costruire attribuita dal piano, auspicando la riconversione all’originaria destinazione agricola.
Si potrebbe avanzare l’ipotesi che, in tal modo, trovi soluzione l’annosa questione della cattura della rendita, di cui si discute da oltre mezzo secolo, e che si possa realmente raggiungere l’obiettivo di azzeramento del consumo di suolo a favore di un sostenuto processo di rigenerazione urbana. In realtà, i dati sul monitoraggio dei processi di urbanizzazione mostrano come il fenomeno di progressiva impermeabilizzazione dei suoli non sia destinato ad arrestarsi nel breve periodo, sebbene si registrino modesti segnali di rallentamento del consumo marginale di suolo in presenza di condizioni di decrescita demografica.
L’incremento dei costi della produzione edilizia e la riduzione dei plusvalori generati dalle previsioni di nuova urbanizzazione mettono in discussione l’efficacia dei meccanismi compensativi e perequativi, a causa della mancata corrispondenza fra diritti edificatori e valori economici su cui si fondava l’equo scambio tra pubblico e privato. In questo scenario si indebolisce l’azione pianificatoria e gestionale degli enti locali, basata sulla fiducia nella capacità della leva immobiliare di generare risorse aggiuntive da utilizzare, attraverso la monetizzazione dei diritti edificatori, per sostenere i costi della città pubblica e per supportare la rigenerazione urbana e territoriale (Serra, 2018). Allo stesso tempo la svalutazione degli immobili determina una generale riduzione della rimuneratività degli interventi sul patrimonio esistente, disincentivando il recupero e il riuso edilizio.
Nel territorio nazionale il calo degli investimenti immobiliari si manifesta in maniera disomogenea, riflettendo le disuguaglianze socioeconomiche ed insediative tra le realtà locali. La disciplina urbanistica non è ancora riuscita a adeguare approcci e strumenti per affrontare la nuova stagione della contrazione insediativa, al fine di governare le dinamiche di de-urbanizzazione e di rigenerazione dei tessuti insediativi esistenti, in particolare nei contesti caratterizzati dalla presenza di un patrimonio edilizio in esubero rispetto alla domanda di mercato, in gran parte inutilizzato e pressoché privo di valore economico. Senza il supporto di azioni di rivitalizzazione del tessuto sociale e imprenditoriale locale, con la creazione di nuove economie, le politiche di rigenerazione rischiano di produrre effetti limitati, se non inquadrate in una dimensione strutturale e strategica generale.
Un esempio è costituito dalle esperienze di recupero del patrimonio edilizio abbandonato nei centri storici delle aree interne, con la cessione dell’immobile ad un prezzo simbolico al soggetto attuatore del successivo intervento di ristrutturazione. Anche i meccanismi compensativi che coinvolgono il privato nella riqualificazione urbana e paesaggistica, attraverso la concessione di crediti edilizi per la demolizione con o senza ricostruzione di edifici incompatibili in aree a rischio idrogeologico o a valenza paesaggistica, non possono radicarsi in assenza di valori immobiliari che garantiscano la convenienza economica delle operazioni.
Per quanto riguarda la fiscalità, in grado di incidere maggiormente sul contrasto all’abbandono e sul riuso del patrimonio esistente, si osserva come gli attuali bonus fiscali si orientino in maniera indiscriminata verso la ristrutturazione edilizia e l’efficientamento energetico, compensando il privato persino in misura superiore ai costi sostenuti, a prescindere dal reale valore economico e d’uso degli immobili coinvolti. Tali misure dovrebbero dare impulso a processi di rigenerazione autosostenibili, che difficilmente potranno aver luogo in contesti insediativi marginali e depressi, in assenza di concrete prospettive di sviluppo a breve-medio termine.
Le profonde disuguaglianze territoriali richiedono strumenti calibrati in funzione delle differenti condizioni socioeconomiche locali e attenti alla fattibilità delle azioni promosse. Appare evidente la scarsa integrazione tra le politiche nazionali, regionali e locali che si ripercuote sull’uso razionale ed efficiente delle risorse pubbliche e della leva fiscale. Nuovi approcci perequativi potrebbero contribuire alla redistribuzione dei vantaggi e delle inefficienze generate dalla polarizzazione insediativa e favorire un riequilibrio territoriale (Micelli, Rusci, 2021). Le dinamiche insediative indotte dalla competizione territoriale tra aree urbane forti e territori periferici deboli impongono il superamento del livello di pianificazione comunale al fine di gestire i processi di sviluppo nei poli insediativi e metropolitani per generare risorse utili al potenziamento delle infrastrutture e dei servizi nelle aree interne e marginali che gravitano intorno ad essi.
Riferimenti bibliografici
- Micelli E., Rusci S. (2021), Rendita, oneri e usi del suolo: una prospettiva di equità territoriale. In Coppola A., Del Fabbro M., Lanzani A., Pessina G., Zanfi F. (a cura di), Ricomporre i divari. Politiche e progetti territoriali contro le disuguaglianze e per la transizione ecologica, Bologna, Il Mulino, pp.187-194
- Serra, S. (2018), Diritti edificatori e consumo di suolo. Governare il territorio in trasformazione. Milano: Franco Angeli
