Negli ultimi due decenni, il termine “finanziarizzazione” è stato utilizzato da numerosi studiosi, e non solo, per descrivere le dinamiche di interdipendenza finanziaria che si manifestano in diversi ambiti di investimento. La rilevanza della finanziarizzazione si ascrive alle implicazioni finanziarie che oggigiorno coinvolgono tanto gli Stati, e i rispettivi sistemi regolativi, quanto le imprese, le famiglie, e l’intero ambito dei servizi e dei prodotti scambiati nei mercati immobiliari e finanziari.
La finanziarizzazione ha la potenzialità di «facilitare le conversazioni tra diverse sotto-discipline» ed è in grado di far luce su «processi e pratiche del mondo reale che sono trattati concettualmente come entità separate» (Aalbers, 2015: 218).
Al contempo, la natura «imprecisa, vaga e caotica» (Aalbers, 2019: 3) della finanziarizzazione costituisce sia una sua forza che una debolezza, «esistendo dei limiti e, sia in termini concettuali che empirici» (Aalbers, 2015: 214).
Secondo Manuel Aalbers (2019: 4), uno dei principalistudiosi in materia, la finanziarizzazione può essere definita come «il crescente dominio degli attori finanziari, dei mercati, delle pratiche, delle misurazioni e delle narrazioni che, a varie scale, apportano una conseguente trasformazione strutturale delle economie, delle imprese (incluse le istituzioni finanziarie), degli Stati e delle famiglie».
Altri noti studiosi nelle scienze sociali hanno intrecciato la finanziarizzazione con la geografia, la sociologia, l’economia e l’urbanistica, mobilitando tale concetto a scopi «sia categorizzativi, sia esplicativi» (Aalbers, 2015: 214). In particolare, accademici come David Harvey, Gerald Epstein, Nigel Thrift, Greta Krippner, Kevin Gotham e Brett Christophers hanno contribuito a modellare tale categoria a partire dagli anni 2000, poco prima la crisi finanziaria del 2007 che è stata generata proprio dalla finanziarizzazione (come cartolarizzazione) dei mutui subprime.
Sebbene la finanziarizzazione intesa nella forma classica di “spazializzazione del capitale finanziario” teso a sostenere lo sviluppo urbano non sia un fenomeno inedito, l’applicazione degli strumenti finanziari (azioni, obbligazioni, cartolarizzazioni, mutui, eccetera) in ambito immobiliare ha rappresentato un’innovazione che dall’America degli anni ’70 in poi si è progressivamente diffusa in tutto mondo, prima nel Global North e, successivamente, anche nel Global South.
In altre parole, nonostante tale pratica sia stata utilizzata in diversi noti episodi di trasformazioni urbane come il Piano Haussmann o l’espansione newyorkese di Robert Moses, la finanziarizzazione è evoluta in contesti politici e socioeconomici nei quali “l’ingegneria istituzionale” guidata dalla finanza ha reso prioritario il valore di scambio dei beni immobili rispetto al loro valore d’uso.
Per contestualizzare teoricamente la finanziarizzazione nello sviluppo urbano e immobiliare, è possibile ridefinirla come quel processo, perpetrato dall’insieme di pratiche e strumenti finanziari, che consente di trasformare i beni immobili in beni finanziari negoziabili (Aalbers, 2019: 4). Alla luce di ciò, la “finanziarizzazione immobiliare” rappresenta la principale applicazione della sottocategoria “finanziarizzazione come assetizzazione”, nella quale si collocano una vasta gamma di beni materiali finanziarizzati (ville, edifici, oro, metalli rari, auto di lusso, opere d’arte, ecc.).
Nell’ambito dello sviluppo urbano e della gestione del patrimonio edilizio, la finanziarizzazione connette i mercati immobiliari a quelli finanziari, trasformando i beni immobili, localizzati e illiquidi, in beni finanziari commerciabili a livello globale e liquidi.
In sintesi, esistono due macro-modalità per “finanziarizzare” singoli beni immobili o gruppi di essi:
- Commercializzazione delle quote di fondi gestori immobiliari (con varianti a seconda del regime legale di tale istituto di intermediazione finanziaria);
- Cartolarizzazione di prestiti, licenze, concessioni, mutui (e strumenti finanziari simili) agenti sugli immobili.
La finanziarizzazione immobiliare può avere diverse forme, innovazioni o varianti dei due processi menzionati, a seconda della tipologia di prodotto finanziario o bene immobile da gestire o di strategia di sviluppo e gestione immobiliare.
Data la natura geograficamente variegata della finanziarizzazione dei beni immobili, tale processo produce un regime di accumulazione del capitale capace di trattare “la terra come un puro bene finanziario” (Kaika & Ruggiero, 2013). Questa dinamica, a sua volta, influenza le dinamiche di urbanizzazione, e può mettere in crisi le configurazioni politiche ed economiche statuali dell’epoca post-fordista.
In questo contesto, la finanziarizzazione emerge come un processo artificiale abilitato dagli Stati e dalle banche centrali. Infatti, “l’assetizzazione” – che include la finanziarizzazione immobiliare – si intreccia con le politiche pubbliche, economiche ed urbane che hanno progressivamente facilitato la mobilitazione del capitale finanziario e il suo impiego per generare valore attraverso il capitale fondiario estratto dai beni immobili.
A tal proposito, l’impatto della finanziarizzazione in campo urbanistico ha «scatenato cambiamenti nella cultura organizzativa trasformando il ruolo della pianificazione urbana da programmazione di beni pubblici a facilitazione della creazione di beni finanziari» (Aalbers, 2019: 9).
In conclusione, è impossibile concepire la finanziarizzazione immobiliare come un processo di accumulazione disgiunto dallo Stato. Il suo ruolo è stato essenziale, tanto in Europa e America, quanto in Asia, nel consentire a ministeri, agenzie, enti e aziende statali e istituzioni bancarie di trasformare i propri patrimoni immobiliari in beni finanziari, creando rilevanti contraddizioni nella dialettica tra la logica territoriale e quella finanziaria del potere.
Ulteriori approfondimenti
- Aalbers, M. A. (2019). Financialization, in Richardson D. (Eds), The International Encyclopedia of Geography: People, the Earth, Environment and Technology. Oxford: Wiley.
- Aalbers, M. A. (2015). The potential of financialization. Dialogues in Human Geography, 5(2): 214-219.
- Kaika, M. and Ruggiero, L. (2013). Land Financialization as a ‘Lived’ Process: The Transformation of Milan’s Bicocca by Pirelli. European Urban and Regional Studies, 23(1): 3-22.
